Apa yang harus dicek sebelum beli apartemen second?
Sebelum beli apartemen second, pastikan SHM Sarusun atas nama penjual dan bebas blokir atau hak tanggungan, sisa jangka waktu HGB tanah bersama masih panjang, dan ada surat keterangan bebas tunggakan IPL dari pengelola. Siapkan juga biaya di sisi pembeli: BPHTB 5% dari harga dikurangi NPOPTKP, jasa PPAT maksimal 1%, dan biaya balik nama.
Apartemen second sering lebih murah daripada unit baru di gedung yang sama dan bisa langsung dihuni. Namun, membeli unit bekas menyimpan risiko yang tidak ada saat membeli rumah tapak: kepemilikan bersama atas gedung dan tanah, iuran pengelolaan yang menumpuk, serta sertifikat yang kadang belum dipecah developer. Artikel ini merangkum checklist legal dan biaya agar keputusan beli apartemen second Anda lebih aman.
Ketentuan teknis bisa berbeda di setiap gedung dan daerah. Gunakan checklist ini sebagai panduan, lalu konfirmasi detailnya ke PPAT dan badan pengelola gedung.
Kenapa Beli Apartemen Second Berbeda dengan Rumah Bekas?
Saat membeli apartemen, Anda tidak hanya membeli ruang unit. Anda juga ikut memiliki bagian bersama seperti lobi, lift, dan koridor, benda bersama seperti kolam renang dan taman, serta tanah bersama tempat gedung berdiri. Porsi kepemilikan ini dinyatakan dalam Nilai Perbandingan Proporsional (NPP), yang juga menjadi dasar pembagian biaya pengelolaan.
Konsekuensinya, kondisi gedung, kesehatan keuangan pengelola, dan status Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) ikut menentukan nilai unit Anda. Jenis-jenis sertifikat apartemen kami bahas di panduan SHM Sarusun apartemen, sedangkan perbandingannya dengan rumah tapak ada di apartemen vs rumah tapak Jabodetabek.
Checklist Legal Beli Apartemen Second
- Pastikan jenis bukti kepemilikan. Idealnya penjual memegang Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun). Untuk rusun yang dibangun di atas tanah barang milik negara/daerah atau tanah wakaf dengan cara sewa, bukti kepemilikannya berupa SKBG Sarusun. Jika penjual hanya memegang PPJB dari developer karena sertifikat belum dipecah, transaksinya berupa pengalihan hak PPJB. Cara ini membutuhkan persetujuan developer, biasanya dikenai biaya administrasi, dan risikonya lebih tinggi.
- Cocokkan nama pemilik. Nama di sertifikat harus sama dengan identitas penjual. Jika unit diperoleh selama pernikahan, siapkan persetujuan pasangan. Jika pemilik sudah meninggal, transaksi harus melibatkan seluruh ahli waris.
- Cek sertifikat ke Kantor Pertanahan. Minta PPAT melakukan pengecekan untuk memastikan tidak ada blokir, sita, atau sengketa. Jika unit masih menjadi jaminan KPA, pastikan pelunasan dan roya diatur jelas dalam transaksi.
- Periksa sisa jangka waktu HGB tanah bersama. Banyak apartemen berdiri di atas tanah HGB, dan hak atas satuan rumah susun terkait dengan hak atas tanah bersamanya. Sisa jangka waktu yang pendek bisa menyulitkan pengajuan KPA dan memunculkan biaya perpanjangan. Perbedaan HGB developer dan perorangan ada di artikel HGB developer vs HGB perorangan.
- Cocokkan data dengan fisik unit. Nomor unit, lantai, dan luas di sertifikat serta gambar pertelaan harus sama dengan unit yang Anda lihat.
- Cek PBB. Minta bukti pembayaran PBB tahun berjalan dan beberapa tahun terakhir.
- Cek legalitas gedung. Tanyakan PBG atau IMB, Sertifikat Laik Fungsi (SLF), dan apakah PPPSRS sudah terbentuk.
Checklist IPL dan Operasional Gedung
Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL) atau service charge dibayar setiap bulan untuk perawatan gedung, keamanan, kebersihan, dan fasilitas. Dalam praktiknya, tunggakan IPL melekat pada unit. Pengelola bisa membatasi akses fasilitas atau layanan sampai tunggakan dilunasi, dan pembeli baru sering diminta menyelesaikannya.
- Minta surat keterangan bebas tunggakan dari badan pengelola, ditambah bukti pembayaran IPL 3–12 bulan terakhir.
- Tanyakan tarif IPL per meter persegi. Tarifnya ditetapkan pengelola dan umumnya berkisar Rp7.000–20.000 per m² per bulan. Unit 36 m² dengan tarif Rp15.000 berarti IPL sekitar Rp540 ribu per bulan, belum termasuk sinking fund jika ditagih terpisah.
- Cek tagihan utilitas. Listrik, air, gas, parkir, dan kartu akses harus lunas, lalu dialihkan ke nama Anda setelah transaksi.
- Pelajari aturan pengelola. Misalnya larangan sewa harian, ketentuan renovasi, dan hewan peliharaan, terutama jika Anda berencana menyewakan unit.
- Nilai kondisi gedung. Perhatikan lift, kebocoran, parkir, dan keamanan. Tanyakan pengalaman penghuni lain tentang kualitas pengelolaan.
Prinsip menilai iuran pengelolaan juga kami bahas untuk perumahan tapak di panduan IPL cluster perumahan.
Rincian Biaya Beli Apartemen Second
Simulasi ilustratif untuk apartemen second seharga Rp800 juta, dengan asumsi NPOPTKP Rp80 juta (besarnya berbeda per daerah):
| Biaya | Umumnya Ditanggung | Estimasi |
|---|---|---|
| BPHTB 5% × (Rp800 juta − Rp80 juta) | Pembeli | Rp36 juta |
| Jasa PPAT (0,5–1%, maksimal 1%) | Pembeli atau sesuai kesepakatan | Rp4–8 juta |
| Pengecekan sertifikat dan PNBP balik nama | Pembeli | ±Rp1–3 juta |
| Administrasi pengelola untuk pindah nama | Sesuai kesepakatan | Bervariasi |
| PPh final 2,5% dari harga | Penjual | Rp20 juta |
Total biaya di sisi pembeli sekitar Rp41–47 juta, atau 5–6% dari harga, di luar biaya KPA seperti appraisal, provisi, dan asuransi. Pembagian biaya bisa dinegosiasikan asalkan tertulis jelas. Rincian tarif notaris/PPAT ada di biaya notaris jual beli rumah 2026, cara hitung BPHTB ada di panduan BPHTB, dan pajak penjual dijelaskan di panduan PPh final jual rumah.
Alur Transaksi yang Aman
- Negosiasi harga dan sepakati siapa menanggung biaya apa.
- Bayar tanda jadi dengan kuitansi yang memuat syarat pembatalan.
- Serahkan fotokopi sertifikat ke PPAT untuk pengecekan.
- Tanda tangani PPJB jika pembayaran bertahap atau menunggu persetujuan KPA. Perbedaannya dengan AJB dijelaskan di PPJB vs AJB.
- Penjual membayar PPh, pembeli membayar BPHTB.
- Tanda tangani AJB di hadapan PPAT, lalu proses balik nama di Kantor Pertanahan.
- Laporkan perubahan pemilik ke badan pengelola dan alihkan akun utilitas ke nama Anda.
Tanda Bahaya Saat Membeli Apartemen Second
- Sertifikat belum dipecah bertahun-tahun dan developer sulit dihubungi.
- Harga jauh di bawah unit sejenis di gedung yang sama tanpa alasan jelas.
- Tunggakan IPL besar, atau penjual menolak memberikan surat bebas tunggakan.
- Gedung sedang bersengketa antara pengelola dan pemilik, misalnya soal pembentukan PPPSRS.
- Sisa HGB tanah bersama tinggal sedikit dan belum ada kejelasan perpanjangan.
Jika menemukan salah satu tanda ini, tunda pembayaran sampai semuanya jelas. Temuan tersebut juga bisa menjadi bahan negosiasi seperti dijelaskan di cara negosiasi harga rumah bekas.
Pertanyaan Umum tentang Beli Apartemen Second
Apa yang harus dicek sebelum beli apartemen second?
Cek SHM Sarusun atas nama penjual dan bebas blokir atau hak tanggungan, sisa jangka waktu HGB tanah bersama, kecocokan data dengan fisik unit, bukti PBB, serta surat keterangan bebas tunggakan IPL dari pengelola.
Siapa yang menanggung tunggakan IPL apartemen second?
Secara hukum tunggakan adalah kewajiban pemilik lama, tetapi dalam praktiknya melekat pada unit dan pengelola bisa membatasi layanan. Sepakati secara tertulis bahwa penjual melunasi tunggakan sebelum AJB, dibuktikan dengan surat bebas tunggakan.
Berapa biaya beli apartemen second?
Untuk unit Rp800 juta, biaya di sisi pembeli sekitar Rp41–47 juta, terdiri dari BPHTB, jasa PPAT, serta pengecekan dan balik nama sertifikat. Penjual menanggung PPh final 2,5% dari harga.
Bisakah membeli apartemen second yang belum ada SHM Sarusun?
Bisa melalui pengalihan hak PPJB dengan persetujuan developer, tetapi risikonya lebih tinggi karena sertifikat belum terbit atas nama siapa pun. Pastikan developer kooperatif dan ada kejelasan jadwal pemecahan sertifikat.
Apakah apartemen second bisa dibeli dengan KPA?
Bisa. Bank akan menilai legalitas unit, termasuk SHM Sarusun dan sisa jangka waktu HGB tanah bersama, serta melakukan appraisal untuk menentukan plafon pembiayaan.
