Setiap penjual properti di Indonesia wajib membayar PPh Final (Pajak Penghasilan Final) sebesar 2,5% dari nilai transaksi sebelum AJB ditandatangani. Dasar hukumnya adalah PP No. 34 Tahun 2016. Untuk rumah seharga Rp800 juta, PPh Final yang harus dibayar adalah Rp20 juta — bukan biaya kecil yang bisa diabaikan dalam perencanaan penjualan properti.
Bagi penjual rumah, PPh Final sering menjadi kejutan yang tidak menyenangkan — terutama bagi mereka yang tidak pernah mengalami transaksi properti sebelumnya. Banyak yang baru mengetahui kewajiban ini saat proses AJB di depan notaris sudah hampir selesai.
Artikel ini menjelaskan apa itu PPh Final properti, berapa tarifnya, cara menghitungnya, kapan dan bagaimana membayarnya, serta kondisi apa saja yang memungkinkan pengecualian atau tarif lebih rendah.
Apa Itu PPh Final atas Penjualan Properti?
PPh Final (Pajak Penghasilan Final) atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah pajak yang dikenakan kepada penjual properti atas penghasilan yang diterima dari transaksi penjualan.
Kata “final” berarti pajak ini bersifat definitif — tidak diperhitungkan lagi dalam SPT Tahunan dan tidak bisa dikreditkan dengan pajak lain. Penjual cukup membayar langsung tanpa perlu melaporan sebagai penghasilan kena pajak di akhir tahun.
Dasar hukum utama: Peraturan Pemerintah (PP) No. 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan, yang diperkuat oleh PMK No. 261/PMK.03/2016.
Tarif PPh Final Properti: Tiga Kelompok
Berdasarkan PP No. 34/2016, terdapat tiga kelompok tarif PPh Final:
| Tarif | Berlaku untuk |
|---|---|
| 2,5% | Penjualan properti oleh orang pribadi atau badan (selain pengembang) — tarif umum yang paling sering berlaku |
| 1% | Pengalihan Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana oleh wajib pajak yang usaha pokoknya adalah pengembang properti |
| 0% | Pengalihan hak kepada pemerintah, BUMN/BUMD dengan penugasan khusus untuk kepentingan umum (pengadaan tanah) |
Untuk penjual rumah biasa (bukan pengembang), tarif yang berlaku adalah 2,5% dari nilai bruto transaksi.
Dasar Pengenaan: Harga Transaksi atau NJOP?
Dasar pengenaan PPh Final adalah nilai yang lebih tinggi antara:
– Harga transaksi yang tercantum dalam AJB/PPJB, atau
– NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) properti yang bersangkutan
Ini artinya, jika penjual menjual rumah di bawah NJOP — misalnya dalam kondisi mendesak — PPh tetap dihitung berdasarkan NJOP yang lebih tinggi, bukan harga transaksi aktual.
Cara Menghitung PPh Final Properti
Formula:
PPh Final = 2,5% × Nilai Bruto Transaksi (atau NJOP jika lebih tinggi)
Contoh 1: Jual rumah Rp500 juta (NJOP Rp450 juta)
– Nilai yang digunakan: Rp500 juta (harga transaksi lebih tinggi)
– PPh Final = 2,5% × Rp500.000.000 = Rp12.500.000
Contoh 2: Jual rumah Rp800 juta (NJOP Rp900 juta)
– Nilai yang digunakan: Rp900 juta (NJOP lebih tinggi)
– PPh Final = 2,5% × Rp900.000.000 = Rp22.500.000
Contoh 3: Jual rumah Rp1,5 miliar (NJOP Rp1,2 miliar)
– Nilai yang digunakan: Rp1,5 miliar (harga transaksi lebih tinggi)
– PPh Final = 2,5% × Rp1.500.000.000 = Rp37.500.000
Kapan dan Bagaimana PPh Final Dibayar?
PPh Final harus dibayar sebelum AJB ditandatangani di hadapan PPAT. PPAT akan meminta bukti setoran PPh sebagai salah satu syarat wajib sebelum proses AJB dimulai.
Langkah pembayaran:
1. Buat Kode Billing melalui aplikasi e-Billing DJP (djponline.pajak.go.id) — pilih kode akun pajak 411128 dan kode jenis setoran 402
2. Bayar melalui bank persepsi, kantor pos, atau channel digital (m-banking, internet banking) menggunakan kode billing yang diterbitkan
3. Simpan bukti pembayaran (BPN/Bukti Penerimaan Negara) untuk diserahkan kepada PPAT
Penjual bisa membayar sendiri tanpa bantuan notaris, karena prosesnya sudah sepenuhnya digital melalui DJP Online.
Kondisi Pengecualian PPh Final
Beberapa kondisi yang memungkinkan pengecualian dari PPh Final:
1. Nilai transaksi di bawah Rp60 juta
Berdasarkan PP No. 34/2016 Pasal 6, pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan nilai di bawah Rp60 juta dikecualikan dari PPh Final — sepanjang memenuhi ketentuan yang berlaku.
2. Pengalihan untuk kepentingan pembangunan nasional
Transaksi pengalihan hak kepada pemerintah atau BUMN/BUMD dengan penugasan khusus dikenakan tarif 0%.
3. Hibah antar keluarga sedarah dalam satu tingkat
Hibah properti kepada orang tua, anak kandung, atau antara saudara kandung dalam kondisi tertentu bisa mendapat pengecualian — konsultasikan dengan konsultan pajak untuk kasus spesifik.
4. Rumah Sederhana oleh pengembang
Developer yang menjual Rumah Sederhana atau Rumah Susun Sederhana dikenakan tarif 1%, bukan 2,5%.
Apa yang Terjadi Jika PPh Tidak Dibayar?
Tanpa bukti setoran PPh Final, PPAT tidak bisa menandatangani AJB. Proses kepemilikan resmi tidak bisa berpindah.
Jika terungkap bahwa nilai transaksi yang dilaporkan lebih rendah dari yang sebenarnya untuk memperkecil PPh, ini termasuk tindak pidana perpajakan yang bisa dikenai sanksi administratif berupa bunga 2% per bulan dan denda, atau bahkan sanksi pidana berdasarkan UU KUP.
Untuk gambaran total biaya yang ditanggung kedua belah pihak dalam transaksi properti — termasuk BPHTB pembeli dan biaya PPAT — baca artikel biaya notaris jual beli rumah 2026.
Pertanyaan Umum tentang PPh Final Jual Rumah
Berapa persen pajak yang harus dibayar penjual rumah?
Penjual rumah wajib membayar PPh Final sebesar 2,5% dari nilai bruto transaksi (atau NJOP jika lebih tinggi), berdasarkan PP No. 34 Tahun 2016. Untuk rumah seharga Rp500 juta, PPh yang harus dibayar adalah Rp12,5 juta. Ini adalah kewajiban penjual — berbeda dengan BPHTB 5% yang merupakan kewajiban pembeli.
Kapan PPh Final harus dibayar?
PPh Final harus dibayar dan buktinya diserahkan sebelum penandatanganan AJB di hadapan PPAT. PPAT tidak akan memproses AJB tanpa bukti setoran PPh dari penjual. Pembayaran dilakukan melalui e-Billing DJP menggunakan kode akun pajak 411128, kode jenis setoran 402.
Apakah PPh Final berlaku untuk semua jenis properti?
Ya, PPh Final berlaku untuk semua pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan — baik rumah tapak, apartemen, ruko, maupun tanah kosong. Pengecualian berlaku untuk transaksi dengan nilai di bawah Rp60 juta, pengalihan untuk kepentingan umum, dan kondisi spesifik lainnya yang diatur PP No. 34/2016.
Bagaimana jika harga jual di bawah NJOP?
Jika harga transaksi aktual lebih rendah dari NJOP, maka dasar pengenaan PPh menggunakan NJOP yang lebih tinggi. Ini berarti penjual tetap harus membayar PPh berdasarkan nilai NJOP, meski menerima uang lebih sedikit. Pastikan memperhitungkan kondisi ini saat menentukan harga jual minimum properti Anda.
Apakah penjual perlu melapor PPh ini di SPT Tahunan?
Tidak perlu dilaporkan sebagai penghasilan kena pajak tambahan di SPT Tahunan. Kata “Final” dalam PPh Final berarti pajak ini bersifat definitif — sudah selesai dengan pelunasan di muka, tidak diperhitungkan ulang, dan tidak bisa dikreditkan dengan pajak penghasilan lainnya.
Setelah memahami kewajiban pajak sebagai penjual, pastikan juga memahami aspek legalitas dokumen yang terlibat. Baca artikel perbedaan PPJB dan AJB agar proses penjualan properti Anda berjalan lancar secara hukum.
