Perjanjian Pranikah dan Kepemilikan Rumah: Hal yang Perlu Diatur

Banyak pasangan baru memikirkan perjanjian pranikah hanya sebagai urusan perceraian. Padahal, dampak terbesarnya justru terasa saat membeli, menjual, atau menjaminkan rumah. Perjanjian ini menentukan siapa pemilik rumah, siapa yang harus menandatangani akta, dan bagaimana rumah dibagi jika terjadi sesuatu. Artikel ini menjelaskan dasar hukum perjanjian pranikah, dampaknya ke kepemilikan rumah dan KPR, aturan khusus kawin campur, serta cara membuatnya.

Artikel ini bersifat edukasi umum. Untuk kasus spesifik, konsultasikan dengan notaris atau advokat.

Harta Bawaan vs Harta Bersama

Hal yang sering disalahpahami: nama di sertifikat tidak menentukan apakah rumah itu harta bersama. Rumah yang dibeli selama perkawinan tetap harta bersama meski sertifikatnya hanya atas nama suami atau istri. Pasal 36 ayat (1) UU Perkawinan menegaskan bahwa tindakan hukum atas harta bersama memerlukan persetujuan kedua belah pihak.

Rumah yang diterima dari orang tua lewat hibah atau warisan tetap menjadi milik penerimanya. Prosesnya kami bahas di panduan hibah rumah ke anak dan balik nama sertifikat warisan.

Apa Itu Perjanjian Pranikah?

Perjanjian pranikah adalah perjanjian perkawinan sebagaimana diatur Pasal 29 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan. Sejak Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor 69/PUU-XIII/2015, perjanjian ini bisa dibuat sebelum, pada saat, atau selama perkawinan. Perjanjian yang dibuat setelah menikah sering disebut postnuptial agreement.

Perjanjian dibuat tertulis atas persetujuan bersama, disahkan oleh pegawai pencatat perkawinan atau notaris, dan berlaku juga bagi pihak ketiga sepanjang tercatat. Isinya tidak boleh melanggar hukum, agama, dan kesusilaan. Beberapa pilihan isi yang umum:

• Pisah harta sepenuhnya: tidak ada harta bersama sama sekali.
• Pisah harta sebagian: misalnya hanya aset tertentu atau penghasilan usaha yang dipisahkan.
• Pengaturan utang: utang masing-masing menjadi tanggungan pihak yang berutang.
• Pengaturan aset tertentu: misalnya porsi kepemilikan rumah yang dibeli bersama.

Dampak Perjanjian Pranikah ke Kepemilikan Rumah

1. Saat membeli rumah. Dengan perjanjian pisah harta, rumah yang dibeli atas nama suami atau istri menjadi milik pribadi pembelinya. Tanpa perjanjian, rumah otomatis menjadi harta bersama.
2. Saat menjual atau menjaminkan. Tanpa perjanjian, PPAT dan bank umumnya meminta persetujuan tertulis pasangan. Dengan pisah harta yang tercatat, pemilik dapat bertindak sendiri dengan menunjukkan akta perjanjian.
3. Saat mengajukan KPR. Bank biasanya meminta persetujuan pasangan bagi pemohon yang sudah menikah, kecuali ada perjanjian pisah harta. Di sisi lain, penghasilan gabungan bisa memperbesar plafon. Cara menghitungnya ada di cara hitung kemampuan beli rumah.
4. Saat salah satu pasangan berutang. Pisah harta membantu memisahkan aset keluarga dari risiko utang usaha pasangan. Namun, perjanjian yang dibuat selama perkawinan tidak boleh merugikan pihak ketiga, termasuk kreditur yang piutangnya sudah ada sebelumnya.
5. Saat bercerai. Harta bersama dibagi menurut hukum masing-masing. Bagi yang beragama Islam, Pasal 97 Kompilasi Hukum Islam menyebut janda atau duda cerai hidup masing-masing berhak seperdua harta bersama, sepanjang tidak ditentukan lain dalam perjanjian perkawinan.

Aturan Khusus Kawin Campur dengan WNA

Bagi WNI yang menikah dengan warga negara asing (WNA), perjanjian pisah harta hampir wajib jika ingin memiliki rumah bersertifikat hak milik atau HGB.

• Pasal 21 ayat (1) UUPA menyatakan hanya WNI yang dapat memiliki hak milik. HGB juga hanya untuk WNI dan badan hukum Indonesia (Pasal 36 UUPA).
• Tanpa perjanjian, rumah yang dibeli selama perkawinan menjadi harta bersama, sehingga pasangan WNA ikut memiliki bagian.
• Pasal 21 ayat (3) UUPA mewajibkan orang asing yang memperoleh hak milik karena percampuran harta melepaskan hak tersebut dalam satu tahun. Jika tidak, hak itu hapus dan tanahnya jatuh kepada negara.

Solusinya adalah perjanjian pisah harta dengan akta notaris, yang sejak putusan MK dapat dibuat setelah menikah. PP 103/2015 sempat menegaskan hal ini secara eksplisit, tetapi PP tersebut sudah dicabut oleh PP 18/2021. Karena itu, pastikan praktik terbaru ke notaris/PPAT dan Kantor Pertanahan sebelum bertransaksi. Perbedaan hak milik dan HGB dijelaskan di SHM vs HGB.

Cara Membuat Perjanjian Pranikah

1. Inventarisasi aset dan utang masing-masing, termasuk rumah yang sudah dimiliki atau sedang dicicil.
2. Sepakati skemanya: pisah harta penuh atau sebagian, serta pengaturan rumah yang akan dibeli dan cicilan KPR.
3. Buat akta di notaris agar perjanjian berbentuk akta otentik.
4. Catatkan perjanjian di KUA bagi pasangan Muslim atau di Dinas Dukcapil bagi pasangan non-Muslim. Dukcapil hanya menerima perjanjian yang berbentuk akta notaris.
5. Simpan salinan resmi dan tunjukkan kepada bank atau PPAT saat bertransaksi.

Biaya notaris untuk perjanjian sederhana umumnya sekitar Rp2–5 juta, dan bisa mencapai Rp8–25 juta jika isinya kompleks. Tarif berbeda antarwilayah, jadi minta penawaran dari beberapa notaris. Gambaran tarif jasa notaris untuk transaksi properti ada di biaya notaris jual beli rumah 2026.

Contoh Situasi yang Sering Terjadi

• Rumah dibeli sebelum menikah dengan KPR, lalu cicilannya dibayar dari penghasilan bersama setelah menikah. Rumahnya harta bawaan, tetapi cicilan dari penghasilan selama perkawinan bisa memunculkan klaim atas sebagian nilai rumah. Atur hal ini dengan jelas dalam perjanjian.
• Salah satu pasangan adalah pengusaha. Pisah harta membantu melindungi rumah keluarga dari risiko utang usaha.
• Pasangan ingin membeli rumah bersama dengan porsi berbeda. Perjanjian bisa mengatur porsi kepemilikan sesuai kontribusi masing-masing.
• Kawin campur. Perjanjian pisah harta diperlukan agar WNI dapat memegang SHM atau HGB.