Bagi banyak pekerja di Jakarta, apartemen adalah jalan paling realistis untuk punya hunian dekat tempat kerja. Rumah123 mencatat median harga penawaran apartemen di Jakarta Timur sekitar Rp650 juta per Oktober 2026, jauh di bawah median rumah tapak yang mendekati Rp2,8 miliar.
Tahun 2026 juga istimewa karena dua kebijakan berjalan bersamaan: pelonggaran LTV dari Bank Indonesia dan insentif PPN ditanggung pemerintah (DTP) dari Kementerian Keuangan. Artikel ini merangkum isi resminya, risiko yang sering terlewat, dan simulasi cicilannya.
Apa itu KPA apartemen?
KPA (Kredit Pemilikan Apartemen) adalah kredit konsumsi dari bank untuk membeli satuan rumah susun, dengan unit apartemen itu sendiri sebagai jaminannya. Dalam aturan Bank Indonesia, KPA termasuk kategori kredit properti (KP) rumah susun, sejajar dengan KP rumah tapak (KPR) dan KP ruko/rukan.
Bedanya dengan KPR rumah tapak ada pada objek dan dokumennya. Bukti kepemilikan apartemen umumnya berupa sertifikat hak milik atas satuan rumah susun (SHM Sarusun), dan pemilik ikut menanggung biaya pengelolaan gedung. Penjelasan lengkap soal sertifikatnya ada di artikel SHM Sarusun apartemen.
Apakah KPA apartemen 2026 bisa tanpa DP?
Secara aturan, bisa. PADG Bank Indonesia Nomor 30 Tahun 2025, yang berlaku 1 Januari–31 Desember 2026, menetapkan rasio LTV (loan to value) maksimal sebagai berikut:
| Luas satuan rumah susun | Bank memenuhi kriteria NPL | Bank tidak memenuhi kriteria: fasilitas pertama | Bank tidak memenuhi kriteria: fasilitas kedua dst. |
|---|---|---|---|
| Di atas 70 m² | 100% | 95% | 90% |
| 21–70 m² | 100% | 95% | 95% |
| Sampai 21 m² | 100% | 100% | 95% |
Dalam Rapat Dewan Gubernur 20–21 Oktober 2026, BI memutuskan memperpanjang LTV 100% untuk semua jenis properti, termasuk rumah susun, bagi bank yang memenuhi kriteria NPL/NPF tertentu, sehingga berlaku sampai 31 Desember 2027.
Namun, LTV 100% adalah batas atas, bukan kewajiban. Dalam FAQ PBI 23/2/PBI/2021, BI menegaskan bahwa bank tetap boleh menetapkan LTV lebih rendah dari 100% sesuai prinsip kehati-hatian. Artinya, dalam praktik banyak bank tetap meminta DP, tergantung profil debitur dan proyeknya. Ulasan lengkap soal kebijakan ini ada di artikel DP KPR 0 persen dan LTV BI.
Insentif PPN DTP apartemen 2026: siapa yang dapat?
PMK Nomor 90 Tahun 2025 mengatur bahwa PPN atas penyerahan rumah tapak dan satuan rumah susun ditanggung pemerintah untuk tahun anggaran 2026. Syarat utamanya:
- Harga jual maksimal Rp5 miliar, dan PPN yang ditanggung pemerintah adalah 100% dari PPN atas bagian harga sampai Rp2 miliar.
- Unit harus baru dan diserahkan dalam kondisi siap huni, sudah punya kode identitas rumah, dan pertama kali diserahkan oleh pengembang.
- AJB atau PPJB lunas di hadapan notaris, beserta berita acara serah terima, harus terjadi antara 1 Januari dan 31 Desember 2026.
- Satu orang pribadi hanya bisa memakai insentif ini untuk satu unit.
Insentif tidak berlaku antara lain jika uang muka atau cicilan pertama sudah dibayar sebelum 1 Januari 2026, jika serah terima terjadi setelah 31 Desember 2026, atau jika unit dijual lagi dalam waktu satu tahun sejak serah terima. Artinya, unit inden yang baru selesai dibangun tahun depan tidak bisa memakai PPN DTP 2026. Pembahasan untuk rumah tapak ada di artikel PPN DTP rumah tapak 2026.
Risiko KPA untuk apartemen inden
Apartemen inden adalah unit yang dibeli ketika gedungnya belum selesai dibangun. Sejak PBI 23/2/PBI/2021, BI menghapus ketentuan rinci soal tahapan dan persentase pencairan kredit untuk properti inden. Kebijakan pencairannya kini diserahkan ke masing-masing bank, dengan tetap mewajibkan prinsip kehati-hatian.
Bagi pembeli, ini berarti skema pencairan, siapa yang menanggung bunga selama masa pembangunan, dan perlindungan jika proyek terlambat sepenuhnya bergantung pada perjanjian dengan bank dan pengembang. Sebelum akad, pastikan:
- Pengembang punya rekam jejak serah terima tepat waktu.
- Status tanah induk dan izin bangunan proyek jelas.
- Ada klausul jelas soal keterlambatan serah terima di PPJB.
- Anda paham kapan cicilan mulai berjalan dan apakah ada bunga masa konstruksi.
Simulasi cicilan KPA apartemen 2026
Simulasi ini memakai harga Rp650 juta (median penawaran apartemen Jakarta Timur, Rumah123, Oktober 2026), tenor 20 tahun, dan bunga rata-rata 9% per tahun sebagai asumsi kerja redaksi. Gaji minimal dihitung dengan asumsi cicilan 35% dari penghasilan.
| Skenario DP | Plafon KPA | Cicilan per bulan | Gaji minimal (cicilan 35%) |
|---|---|---|---|
| DP 0% (LTV 100%) | Rp650 juta | ± Rp5,85 juta | ± Rp16,7 juta |
| DP 10% | Rp585 juta | ± Rp5,26 juta | ± Rp15 juta |
| DP 20% | Rp520 juta | ± Rp4,68 juta | ± Rp13,4 juta |
Tanpa DP memang terasa ringan di awal, tetapi cicilannya lebih besar dan total bunganya lebih banyak. Uji juga cicilan Anda pada bunga floating setelah masa promo berakhir, seperti dijelaskan di artikel simulasi KPR fixed dan floating.
Biaya lain yang sering terlewat saat KPA apartemen di Jakarta
- BPHTB. Di Jakarta tarifnya 5% setelah NPOPTKP Rp250 juta untuk perolehan pertama. Warga ber-KTP DKI yang membeli satuan rumah susun pertama seharga sampai Rp500 juta juga mendapat potongan 50% (Kepgub DKI 450/2026).
- Biaya bank dan notaris. Ini mencakup provisi, administrasi, appraisal, asuransi, serta akta.
- IPL dan dana cadangan gedung. Biaya ini dibayar rutin selama memiliki unit. Cek besarnya sebelum membeli, seperti dibahas di artikel beli apartemen second.
Pertanyaan Umum tentang KPA Apartemen 2026
Apakah KPA apartemen 2026 bisa tanpa DP?
Bisa secara aturan. PADG BI 30/2025 membolehkan LTV hingga 100% untuk rumah susun bagi bank yang memenuhi kriteria NPL, dan RDG BI Oktober 2026 memperpanjangnya sampai 31 Desember 2027. Namun bank tetap boleh meminta DP sesuai penilaian risikonya.
Apakah beli apartemen 2026 dapat PPN DTP?
Bisa, jika harga jual maksimal Rp5 miliar, unit baru dan siap huni, punya kode identitas rumah, serta AJB atau PPJB lunas dan serah terimanya terjadi pada 1 Januari–31 Desember 2026 sesuai PMK 90/2025. PPN yang ditanggung pemerintah adalah 100% atas bagian harga sampai Rp2 miliar.
Apakah apartemen inden bisa memakai PPN DTP 2026?
Hanya jika unitnya sudah selesai dan diserahterimakan dalam kondisi siap huni paling lambat 31 Desember 2026. Insentif juga tidak berlaku jika uang muka atau cicilan pertama dibayar sebelum 1 Januari 2026.
Berapa cicilan KPA apartemen Rp650 juta?
Dengan bunga rata-rata 9% dan tenor 20 tahun, cicilannya sekitar Rp5,85 juta per bulan tanpa DP, Rp5,26 juta dengan DP 10%, dan Rp4,68 juta dengan DP 20%. Dengan batas cicilan 35% dari penghasilan, gaji minimalnya sekitar Rp13,4–16,7 juta.
Bagaimana aturan pencairan KPA untuk apartemen inden?
Sejak PBI 23/2/PBI/2021, Bank Indonesia tidak lagi mengatur rincian tahapan dan persentase pencairan kredit untuk properti inden. Skemanya diserahkan ke kebijakan masing-masing bank dengan prinsip kehati-hatian, jadi pelajari perjanjian kredit dan PPJB dengan teliti sebelum akad.
