PPN DTP 100% 2026: Syarat, Simulasi, dan Checklist Dokumen

PPN Ditanggung Pemerintah (DTP) adalah insentif pajak properti di mana komponen PPN yang seharusnya dibayar pembeli ditanggung sepenuhnya oleh pemerintah. Berdasarkan PMK Nomor 90 Tahun 2025, insentif ini berlaku sebesar 100% penuh untuk seluruh tahun 2026 — sejak 1 Januari hingga 31 Desember 2026 — untuk rumah tapak dan satuan rumah susun baru dengan harga jual maksimal Rp5 miliar.

Berbeda dari skema tahun-tahun sebelumnya yang turun menjadi 50% di semester kedua, skema 2026 memberikan kepastian penuh sepanjang tahun. Dengan tarif PPN 12%, potensi penghematan pembeli bisa mencapai Rp240 juta untuk satu unit. Namun ada syarat ketat berlapis yang harus dipenuhi agar insentif ini tidak gugur.

Diperbarui: April 2026 | Sumber regulasi: PMK Nomor 90 Tahun 2025

Apa Itu PPN DTP dan Mengapa 2026 Berbeda dari Tahun Sebelumnya?

PPN DTP bukan kebijakan baru — pemerintah sudah menjalankannya sejak 2021. Yang berubah di 2026 adalah struktur dan kepastiannya. PMK Nomor 90 Tahun 2025 yang ditetapkan pada 18 Desember 2025 oleh Menteri Keuangan Purbaya Yudhi Sadewa menetapkan insentif sebesar 100% penuh untuk seluruh tahun tanpa penurunan di semester kedua.

Pada tahun-tahun sebelumnya, insentif dibagi menjadi dua tahap: 100% pada semester pertama, lalu turun menjadi 50% pada semester kedua. Pembeli yang berencana melakukan akad di akhir tahun harus memperhitungkan pengurangan ini. Di 2026, skema tersebut dihapus — 100% berlaku seragam dari Januari sampai Desember.

Kebijakan ini merupakan bagian dari stimulus ekonomi pemerintah untuk menjaga daya beli masyarakat dan mendorong penyerapan unit properti baru di pasar.

Berapa Besar Penghematan yang Bisa Anda Dapatkan?

PPN DTP diberikan sebesar 100% dari PPN terutang atas bagian harga jual hingga Rp2 miliar. Untuk porsi harga di atas Rp2 miliar, PPN tetap dikenakan kepada pembeli sesuai tarif berlaku (12%).

Penghematan maksimal adalah Rp240 juta — dicapai untuk rumah dengan harga Rp2 miliar ke atas. Untuk rumah di bawah Rp2 miliar, seluruh komponen PPN ditanggung pemerintah tanpa pengecualian.

Perlu dicatat bahwa insentif PPN DTP bersifat terpisah dari keringanan biaya lain seperti aturan DP KPR 0% dari Bank Indonesia. Keduanya bisa dinikmati bersamaan jika semua syarat terpenuhi, sehingga total keringanan finansial yang bisa Anda dapatkan semakin signifikan.

Syarat Lengkap PPN DTP: 3 Lapis yang Harus Dipenuhi

Insentif ini tidak otomatis berlaku untuk semua transaksi. Ada tiga lapis syarat yang harus terpenuhi secara bersamaan.

Syarat 1 — Kondisi Properti

Properti yang berhak mendapatkan fasilitas PPN DTP harus memenuhi tiga kriteria sekaligus:

1. Harga jual maksimal Rp5 miliar
2. Rumah baru dalam kondisi siap huni — pertama kali diserahkan oleh PKP penjual dan belum pernah dipindahtangankan
3. Memiliki kode identitas rumah dari aplikasi Sikumbang (Sistem Informasi Kumpulan Pengembang) yang dikelola BP Tapera di sikumbang.tapera.go.id

Pengembang harus mendaftar terlebih dahulu di Sikumbang sebelum mendapatkan kode identitas untuk unit yang akan dijual. Sebagai calon pembeli, Anda wajib menanyakan apakah unit pilihan sudah memiliki kode identitas ini sebelum membayar booking fee.

Syarat 2 — Kondisi Pembeli

Insentif PPN DTP dapat dinikmati oleh Warga Negara Indonesia yang memiliki NPWP atau NIK, serta Warga Negara Asing yang memiliki NPWP sepanjang memenuhi ketentuan kepemilikan properti bagi WNA.

Ketentuan krusial: PPN DTP diberikan kepada setiap orang pribadi untuk perolehan satu rumah tapak atau satu satuan rumah susun saja dalam satu periode. Anda tidak bisa mengklaimnya untuk dua unit sekaligus.

Kabar baiknya, PMK-90/2025 tidak membatasi orang yang pernah memanfaatkan PPN DTP di tahun 2023–2025. Anda tetap bisa memanfaatkannya kembali di 2026 untuk unit yang berbeda, sepanjang semua syarat terpenuhi.

Syarat 3 — Kondisi Waktu Transaksi

PPN DTP diberikan atas penyerahan rumah yang terjadi pada saat ditandatanganinya Akta Jual Beli (AJB) oleh PPAT atau ditandatanganinya Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) lunas di hadapan notaris, disertai penyerahan hak yang dibuktikan dengan Berita Acara Serah Terima (BAST) — semuanya dalam periode 1 Januari sampai 31 Desember 2026.

Kapan Insentif Bisa Gugur?

PPN tidak ditanggung pemerintah dalam kondisi berikut:

1. Objek yang diserahkan bukan rumah tapak atau rumah susun
2. Pembayaran uang muka dilakukan sebelum 1 Januari 2026
3. Penyerahan rumah terjadi di luar periode 1 Januari–31 Desember 2026
4. Perolehan rumah tapak lebih dari satu unit oleh satu orang pribadi
5. Rumah dipindahtangankan dalam waktu 1 tahun sejak tanggal BAST

Poin kelima penting dipahami sejak awal — terutama bagi pembeli yang berencana menjual kembali setelah akad. Jika aturan ini dilanggar, PPN yang sebelumnya ditanggung pemerintah akan dikenakan kembali kepada pembeli. Sebelum memutuskan memilih rumah tapak atau mempertimbangkan perbedaan rumah indent dan ready stock, pastikan Anda memahami konsekuensi hukum dan pajak ini.

Checklist Dokumen untuk Pembeli

Klaim insentif ini tidak dilakukan langsung oleh pembeli ke pemerintah — melainkan difasilitasi oleh pengembang selaku Pengusaha Kena Pajak (PKP). Namun sebagai pembeli, Anda perlu memastikan kelengkapan dokumen berikut.

Dokumen yang harus Anda siapkan:

1. KTP (untuk WNI) atau KITAS/KITAP (untuk WNA)
2. NPWP aktif — atau NIK yang sudah terintegrasi dengan sistem pajak
3. Bukti pembayaran uang muka bertanggal 1 Januari 2026 atau sesudahnya

Dokumen yang harus Anda terima dari pengembang:

1. Faktur Pajak dengan kode transaksi 07 — tanda bahwa PPN ditanggung pemerintah
2. PPJB lunas atau AJB yang ditandatangani dalam periode 1 Januari–31 Desember 2026
3. BAST yang memuat nama, NIK/NPWP pembeli, kode identitas rumah, tanggal, dan nomor berita acara
4. Konfirmasi tertulis bahwa unit memiliki kode identitas rumah dari Sikumbang/BP Tapera

BAST wajib didaftarkan oleh PKP penjual dalam aplikasi kementerian paling lambat akhir bulan berikutnya setelah bulan penyerahan. Minta konfirmasi tertulis dari pengembang bahwa mereka akan memenuhi kewajiban ini.

Untuk gambaran lengkap seluruh komponen biaya yang perlu disiapkan di luar harga jual, baca panduan kami tentang biaya tambahan beli rumah selain harga termasuk BPHTB, AJB, notaris, dan provisi KPR.

5 Tips Praktis Memastikan Insentif Tidak Gugur

1. Tanyakan status Sikumbang sebelum booking. Sebelum membayar booking fee, tanyakan langsung ke marketing: “Apakah unit ini sudah terdaftar di Sikumbang dan memiliki Kode Identitas Rumah?” Tanpa kode ini, unit tidak bisa mendapat PPN DTP.
2. Pastikan rumah berstatus ready stock. Rumah inden yang belum selesai berisiko tidak dapat diserahterimakan sebelum 31 Desember 2026. Jika serah terima melewati batas waktu ini, insentif otomatis gugur.
3. Jangan bayar DP sebelum 1 Januari 2026. Jika ada bukti cicilan atau DP masuk sebelum tanggal tersebut, seluruh insentif bisa batal meskipun akad baru diselesaikan di 2026.
4. Periksa kode transaksi di Faktur Pajak. Pastikan tertera kode transaksi 07, bukan kode lain. Ini adalah bukti sah bahwa PPN Anda memang ditanggung pemerintah.
5. Simpan semua dokumen asli. BAST, PPJB/AJB, dan Faktur Pajak adalah dokumen yang Anda butuhkan jika di kemudian hari ada pemeriksaan pajak.

Kesimpulan

Insentif PPN DTP 100% adalah salah satu kebijakan paling signifikan di pasar properti Indonesia dalam beberapa tahun terakhir. Dengan potensi penghematan hingga Rp240 juta untuk satu unit, dan kepastian berlaku penuh sepanjang 2026, momentum ini terlalu berharga untuk dilewatkan — terutama bagi Anda yang sudah lama merencanakan pembelian rumah pertama.

Kuncinya ada pada kelengkapan administrasi: pastikan unit pilihan Anda sudah terdaftar di Sikumbang, transaksi dilakukan dalam periode 2026, dan seluruh dokumen dipegang dengan benar.

Informasi dalam artikel ini bersifat edukatif berdasarkan PMK Nomor 90 Tahun 2025, bukan merupakan saran pajak atau saran investasi. Untuk konsultasi spesifik terkait kewajiban pajak Anda, disarankan berkonsultasi dengan konsultan pajak atau notaris PPAT terpercaya.

Sumber: Peraturan Menteri Keuangan Nomor 90 Tahun 2025 | Direktorat Jenderal Pajak RI | BP Tapera (Sikumbang)

Pertanyaan Umum tentang PPN DTP 2026

Apakah PPN DTP 2026 berlaku untuk semua jenis rumah?

Tidak. Insentif PPN DTP 2026 hanya berlaku untuk rumah tapak dan satuan rumah susun yang merupakan unit baru siap huni, dijual pertama kali oleh pengembang, dengan harga jual maksimal Rp5 miliar. Rumah second, rumah over-kredit, atau rumah yang sudah pernah dipindahtangankan tidak termasuk dalam fasilitas ini. Dasar hukumnya adalah PMK Nomor 90 Tahun 2025.

Apakah saya bisa mendapatkan PPN DTP 2026 jika sudah pernah memanfaatkannya di tahun sebelumnya?

Ya, bisa. PMK-90/2025 secara eksplisit mengizinkan orang yang sebelumnya pernah memanfaatkan PPN DTP di tahun 2023, 2024, atau 2025 untuk memanfaatkannya kembali di 2026. Syaratnya adalah untuk unit yang berbeda dan semua ketentuan dalam PMK terpenuhi, termasuk rumah baru siap huni yang sudah terdaftar di Sikumbang.

Berapa penghematan PPN DTP untuk rumah seharga Rp1,5 miliar?

Untuk rumah seharga Rp1,5 miliar, penghematan PPN DTP adalah Rp180 juta (12% × Rp1,5 miliar). Karena harga masih di bawah batas Rp2 miliar, seluruh komponen PPN ditanggung pemerintah 100% dan pembeli tidak perlu membayar PPN sama sekali. Untuk rumah di atas Rp2 miliar, PPN hanya ditanggung atas porsi Rp2 miliar pertama.

Siapa yang mengurus klaim PPN DTP — pembeli atau pengembang?

Pengembang selaku Pengusaha Kena Pajak (PKP) yang mengurus kewajiban pajak, termasuk menerbitkan Faktur Pajak dengan kode transaksi 07 dan mendaftarkan BAST di sistem kementerian. Tugas pembeli adalah memastikan dokumen kunci sudah lengkap — KTP, NPWP, bukti DP setelah 1 Januari 2026 — serta meminta konfirmasi bahwa pengembang memenuhi kewajiban administrasinya.

Bolehkah rumah yang dibeli dengan PPN DTP langsung dijual kembali?

Tidak boleh dalam waktu 1 tahun. Rumah yang dibeli dengan fasilitas PPN DTP tidak boleh dipindahtangankan dalam jangka waktu 1 tahun sejak tanggal BAST. Jika dilanggar, PPN yang sebelumnya ditanggung pemerintah akan dikenakan kembali kepada pembeli sesuai ketentuan perpajakan yang berlaku.