Roya sertifikat adalah pencoretan catatan hak tanggungan pada buku tanah dan sertifikat setelah utang KPR dinyatakan lunas. Biayanya hanya Rp50.000 per sertifikat sebagai PNBP di Kantor Pertanahan, dengan proses sekitar lima hari kerja setelah berkas dinyatakan lengkap. Tanpa roya, rumah Anda masih tercatat terbebani utang.
Dipublikasikan 21 Agustus 2026 · Terakhir diperbarui 21 Agustus 2026
Cicilan terakhir dibayar, sertifikat diambil dari bank, lalu disimpan di lemari. Banyak orang berhenti di sini — dan baru menyadari ada langkah yang terlewat bertahun-tahun kemudian, saat rumah hendak dijual atau dijaminkan lagi. Langkah yang terlewat itu bernama roya, dan biayanya lebih murah daripada satu kali makan di restoran.
Apa Itu Roya dan Kenapa Wajib Diurus
Roya adalah pencoretan hak tanggungan pada buku tanah dan sertifikat setelah utang yang dijaminkan dinyatakan lunas. Dokumen ini menjadi bukti resmi bahwa properti Anda sudah bebas dari beban utang kredit rumah.
Saat KPR disetujui, bank memasang hak tanggungan atas properti Anda melalui Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). Catatan itu tercatat di Kantor Pertanahan dan tidak hilang otomatis ketika cicilan lunas. Melunasi utang menyelesaikan kewajiban Anda kepada bank; roya menghapus catatannya di negara. Keduanya perkara berbeda.
Konsekuensi bila tidak diurus:
- Sertifikat masih tercatat terbebani hak tanggungan, sehingga menyulitkan penjualan — calon pembeli dan notarisnya akan menemukan catatan itu.
- Tidak bisa dijaminkan kembali untuk kredit baru.
- Mengurusnya bertahun-tahun kemudian jauh lebih repot, terutama bila bank sudah merger, berganti nama, atau berkasnya sulit ditelusuri.
Berapa Biaya Roya Sertifikat?
Rp50.000 untuk setiap sertifikat atau bidang tanah. Biaya ini termasuk Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) dan bersifat tetap — bukan angka yang bisa ditawar atau berbeda antar kantor.
Yang perlu diantisipasi adalah biaya di luar Kantor Pertanahan:
| Komponen | Besaran | Keterangan |
|---|---|---|
| PNBP roya di Kantor Pertanahan | Rp50.000 per sertifikat | Resmi dan tetap |
| Surat Keterangan Lunas dari bank | Bervariasi | Sebagian bank mengenakan biaya penerbitan |
| Jasa notaris | Bervariasi | Bila pengurusan diserahkan ke notaris rekanan bank |
Anda bisa mengurusnya sendiri tanpa notaris selama dokumennya lengkap. Bila memilih memakai jasa notaris, tanyakan rinciannya di muka — komponen ini yang membuat total biaya bisa melonjak jauh dari Rp50.000. Rincian biaya notaris untuk transaksi properti lainnya ada di panduan biaya notaris jual beli rumah.
Dokumen yang Harus Disiapkan
- Surat Keterangan Lunas (SKL) dari bank — dokumen utama, wajib ada
- Sertifikat tanah asli
- Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)
- Sertifikat Hak Tanggungan
- Dokumen identitas pemilik
Ambil seluruh dokumen ini sekaligus saat mengambil sertifikat dari bank. Jangan pulang hanya membawa sertifikat — sebagian orang harus kembali berkali-kali karena APHT atau sertifikat hak tanggungannya tertinggal.
Cara Mengurus Roya Sertifikat
1. Lunasi seluruh sisa KPR dan pastikan tidak ada kewajiban tersisa.
2. Minta Surat Keterangan Lunas beserta seluruh dokumen jaminan dari bank.
3. Datangi Kantor Pertanahan di wilayah letak properti, bukan wilayah domisili Anda.
4. Ajukan permohonan roya dan serahkan berkas untuk diperiksa kelengkapannya.
5. Bayar PNBP Rp50.000 per sertifikat.
6. Ambil sertifikat yang catatan hak tanggungannya sudah dicoret.
Berapa Lama Proses Roya?
Sekitar lima hari kerja sejak dokumen dinyatakan lengkap oleh petugas layanan Kantor Pertanahan. Sebagian sumber menyebut hingga tujuh hari kerja, tergantung antrean dan kondisi kantor setempat.
Perhatikan frasa “sejak dokumen dinyatakan lengkap”. Hitungan hari baru berjalan setelah berkas Anda diterima utuh — bukan sejak pertama kali datang. Karena itu, memastikan kelengkapan dokumen di bank adalah bagian yang paling menentukan durasi keseluruhan.
Kapan Sebaiknya Diurus?
Segera setelah KPR lunas, bukan saat rumah akan dijual. Tiga alasannya:
1. Dokumen masih lengkap dan mudah diminta dari bank.
2. Petugas bank yang menangani KPR Anda kemungkinan masih ada.
3. Bila kelak rumah dijual, prosesnya tidak tertahan di tahap ini — hal yang sering membuat transaksi molor berminggu-minggu.
Setelah roya selesai, dua hal berikut layak dilakukan berbarengan: pastikan nama pada sertifikat sudah benar, dan cek statusnya secara mandiri lewat aplikasi Sentuh Tanahku milik BPN. Bila Anda berencana mengambil KPR baru setelahnya, cek juga catatan kredit Anda melalui panduan cara cek BI checking di iDebku SLIK OJK — pelunasan KPR juga perlu waktu untuk terbarui di sistem.
Pertanyaan Umum tentang Roya Sertifikat
Apa itu roya sertifikat?
Roya adalah pencoretan hak tanggungan pada buku tanah dan sertifikat setelah utang yang dijaminkan dinyatakan lunas. Saat KPR disetujui, bank memasang hak tanggungan atas properti melalui Akta Pemberian Hak Tanggungan yang tercatat di Kantor Pertanahan. Catatan itu tidak hilang otomatis ketika cicilan lunas — melunasi utang menyelesaikan kewajiban kepada bank, sedangkan roya menghapus catatannya di negara.
Berapa biaya roya sertifikat?
Rp50.000 untuk setiap sertifikat atau bidang tanah. Biaya ini termasuk Penerimaan Negara Bukan Pajak dan bersifat tetap. Di luar itu mungkin ada biaya tambahan dari bank untuk penerbitan Surat Keterangan Lunas, serta jasa notaris bila pengurusan diserahkan kepada notaris rekanan bank. Pemilik dapat mengurusnya sendiri tanpa notaris selama dokumennya lengkap.
Berapa lama proses roya sertifikat?
Sekitar lima hari kerja sejak dokumen dinyatakan lengkap oleh petugas layanan Kantor Pertanahan, dengan sebagian sumber menyebut hingga tujuh hari kerja tergantung antrean setempat. Hitungan hari baru berjalan setelah berkas diterima utuh, bukan sejak pertama kali datang, sehingga kelengkapan dokumen dari bank sangat menentukan durasi keseluruhan.
Dokumen apa saja untuk mengurus roya?
Dokumen utamanya adalah Surat Keterangan Lunas dari bank, ditambah sertifikat tanah asli, Akta Pemberian Hak Tanggungan, Sertifikat Hak Tanggungan, dan dokumen identitas pemilik. Ambil seluruhnya sekaligus saat mengambil sertifikat dari bank, karena banyak pemilik harus kembali berkali-kali akibat APHT atau sertifikat hak tanggungan yang tertinggal.
Apa akibatnya kalau roya tidak diurus?
Sertifikat tetap tercatat terbebani hak tanggungan sehingga menyulitkan penjualan, karena calon pembeli dan notarisnya akan menemukan catatan tersebut. Properti juga tidak dapat dijaminkan kembali untuk kredit baru. Selain itu, mengurus roya bertahun-tahun kemudian jauh lebih repot, terutama bila bank sudah merger, berganti nama, atau berkasnya sulit ditelusuri.
Roya diurus di mana?
Di Kantor Pertanahan yang mewilayahi letak properti, bukan di wilayah domisili pemilik. Prosesnya dimulai dengan melunasi seluruh sisa KPR, meminta Surat Keterangan Lunas beserta dokumen jaminan dari bank, lalu mengajukan permohonan roya dan membayar PNBP Rp50.000 per sertifikat. Sebaiknya diurus segera setelah KPR lunas, bukan menunggu sampai rumah akan dijual.
