Biaya notaris jual beli rumah di 2026 bukan hanya honorarium PPAT — melainkan gabungan dari beberapa komponen: PPh Final 2,5% (penjual), BPHTB 5% (pembeli), honorarium PPAT maks 1%, biaya pengecekan sertifikat, dan biaya balik nama BPN. Untuk properti senilai Rp500 juta, total biaya yang perlu disiapkan bisa mencapai Rp35–40 juta.
Banyak calon pembeli terkejut ketika mengetahui total biaya yang harus dikeluarkan saat jual beli rumah — jauh lebih besar dari sekadar harga rumahnya. Komponen terbesar bukan dari jasa notaris, melainkan dari kewajiban pajak yang harus diselesaikan sebelum AJB bisa ditandatangani.
Artikel ini merinci semua komponen biaya notaris dan PPAT dalam transaksi jual beli rumah 2026, siapa yang menanggung apa, dan bagaimana cara menghitungnya.
Notaris vs PPAT: Dua Jabatan yang Sering Dirangkap
Sebelum membahas biaya, penting dipahami bahwa Notaris dan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) adalah dua jabatan yang berbeda — meski sering dirangkap oleh satu orang.
Notaris berwenang membuat akta otentik untuk berbagai perjanjian, termasuk PPJB dan perjanjian kredit KPR. PPAT secara khusus berwenang membuat AJB (Akta Jual Beli) yang menjadi dasar balik nama sertifikat di BPN, berdasarkan PP No. 37 Tahun 1998 tentang Jabatan PPAT.
Dalam praktik, biaya yang dibayarkan ke kantor notaris/PPAT biasanya sudah dalam satu paket — mencakup jasa notaris dan jasa PPAT sekaligus.
Komponen Biaya yang Ditanggung Penjual
1. PPh Final (Pajak Penghasilan)
Penjual wajib membayar PPh Final sebesar 2,5% dari nilai transaksi atau nilai NJOP (mana yang lebih tinggi). Ini adalah kewajiban pajak penjual yang harus diselesaikan sebelum AJB ditandatangani.
Contoh: Rumah dijual Rp800 juta → PPh Final = Rp800 juta × 2,5% = Rp20 juta
Pengecualian: PPh Final dibebaskan untuk penjualan rumah subsidi FLPP dan dalam kondisi tertentu yang diatur UU Pajak Penghasilan.
Komponen Biaya yang Ditanggung Pembeli
1. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)
Pembeli wajib membayar BPHTB sebesar 5% dari NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak) dikurangi NPOPTKP yang ditetapkan pemerintah daerah masing-masing. NPOPTKP untuk transaksi jual beli umumnya berkisar Rp60 juta – Rp80 juta tergantung kabupaten/kota.
Formula: BPHTB = 5% × (NPOP − NPOPTKP)
Contoh: Rumah dibeli Rp800 juta, NPOPTKP Rp80 juta → BPHTB = 5% × (Rp800 juta − Rp80 juta) = 5% × Rp720 juta = Rp36 juta
2. Honorarium PPAT
Berdasarkan Permen ATR/BPN No. 33 Tahun 2021, honorarium PPAT untuk pembuatan AJB tidak boleh melebihi 1% dari nilai transaksi. Untuk transaksi di atas Rp2,5 miliar, maksimalnya 0,5%.
Dalam praktik, banyak kantor PPAT mematok tarif 0,5%–1% dari nilai transaksi. Tarif ini dapat dinegosiasikan.
Contoh: Rumah Rp800 juta, tarif PPAT 0,75% → Honorarium = Rp6 juta
3. Biaya Pengecekan Sertifikat
Biaya pengecekan keaslian dan status sertifikat di BPN berkisar Rp50.000 – Rp150.000 per sertifikat.
4. Biaya Balik Nama Sertifikat di BPN
Biaya resmi balik nama di BPN dihitung berdasarkan rumus: Nilai Tanah (per m²) × Luas Tanah / 1.000. Biasanya berkisar Rp200.000 – Rp1.500.000 tergantung luas dan NJOP tanah.
5. Biaya Administrasi Lainnya
Termasuk biaya materai, saksi, fotokopi legalisir, dan pengurusan dokumen pendukung. Umumnya berkisar Rp500.000 – Rp2.000.000.
Simulasi Total Biaya untuk Rumah Rp500 Juta
| Komponen | Ditanggung | Perhitungan | Estimasi Biaya |
|---|---|---|---|
| PPh Final 2,5% | Penjual | 2,5% × Rp500 juta | Rp12.500.000 |
| BPHTB 5% | Pembeli | 5% × (Rp500 juta − Rp80 juta) | Rp21.000.000 |
| Honorarium PPAT (0,75%) | Pembeli / kesepakatan | 0,75% × Rp500 juta | Rp3.750.000 |
| Cek sertifikat BPN | Pembeli | Flat | Rp100.000 |
| Balik nama BPN | Pembeli | Estimasi rata-rata | Rp500.000 |
| Administrasi & materai | Pembeli | Estimasi | Rp1.000.000 |
| Total (Penjual) | Rp12.500.000 | ||
| Total (Pembeli) | Rp26.350.000 |
Total transaksi: ~Rp38,8 juta untuk properti Rp500 juta — atau sekitar 7,8% dari harga rumah.
Untuk properti dengan KPR, pembeli juga perlu memperhitungkan biaya provisi bank (0,5%–1% dari plafon), premi asuransi jiwa dan kebakaran, serta biaya appraisal yang umumnya Rp300.000 – Rp500.000. Rincian lengkap ada di artikel biaya tambahan saat beli rumah.
Siapa yang Menanggung Biaya PPAT: Penjual atau Pembeli?
Secara hukum, tidak ada aturan yang mewajibkan salah satu pihak menanggung biaya PPAT. Pembagian biaya ini bersifat kesepakatan dan umumnya dituliskan dalam PPJB.
Dalam praktik pasar properti Indonesia:
– PPh Final selalu ditanggung penjual (kewajiban pajak)
– BPHTB selalu ditanggung pembeli (kewajiban pajak)
– Honorarium PPAT umumnya ditanggung pembeli, atau dibagi dua sesuai kesepakatan
– Biaya balik nama BPN umumnya ditanggung pembeli
Sebelum menandatangani PPJB, pastikan pembagian biaya ini sudah tertulis eksplisit. Baca panduan kami tentang perbedaan PPJB dan AJB untuk memahami apa yang perlu dicantumkan dalam perjanjian.
Pertanyaan Umum tentang Biaya Notaris Jual Beli Rumah
Berapa persen biaya notaris/PPAT untuk jual beli rumah?
Berdasarkan Permen ATR/BPN No. 33 Tahun 2021, honorarium PPAT untuk pembuatan AJB maksimal 1% dari nilai transaksi. Untuk transaksi di atas Rp2,5 miliar, maksimalnya 0,5%. Dalam praktik, banyak kantor PPAT mematok tarif 0,5%–0,75% dari nilai transaksi dan dapat dinegosiasikan. Tarif ini belum termasuk BPHTB, PPh, dan biaya administrasi lainnya.
Apakah BPHTB bisa dikurangi atau dibebaskan?
BPHTB dapat berkurang karena adanya NPOPTKP — nilai tidak kena pajak yang ditetapkan pemerintah daerah masing-masing, umumnya berkisar Rp60 juta – Rp80 juta. Beberapa daerah menetapkan NPOPTKP lebih tinggi. Untuk rumah pertama dengan harga tertentu, beberapa pemda juga memberikan keringanan BPHTB — cek kebijakan spesifik di kantor BPHTB daerah setempat.
Kapan biaya notaris/PPAT harus dibayar?
Pembayaran umumnya dilakukan dalam dua tahap: tahap pertama saat penyerahan berkas (untuk pengecekan sertifikat di BPN), dan tahap kedua (pelunasan honorarium dan sisa biaya administrasi) tepat setelah penandatanganan AJB. Selalu minta kuitansi resmi untuk setiap pembayaran.
Apakah biaya notaris bisa dinegosiasi?
Honorarium PPAT bisa dinegosiasikan selama tidak melebihi batas maksimal yang ditetapkan regulasi (1% atau 0,5% untuk transaksi di atas Rp2,5 miliar). Sebelum memilih PPAT, bandingkan penawaran dari 2–3 kantor PPAT di wilayah yang sama. Pajak (BPHTB dan PPh) tidak bisa dinegosiasi karena merupakan kewajiban negara.
Apakah biaya notaris berbeda untuk pembelian dengan KPR?
Ada tambahan biaya untuk pembelian dengan KPR: biaya provisi bank (0,5%–1% dari plafon), biaya akta hak tanggungan (APHT) yang dibuat PPAT untuk kepentingan bank, premi asuransi jiwa dan kebakaran, serta biaya appraisal. Total biaya tambahan ini bisa berkisar 2%–4% dari nilai pinjaman, di luar biaya transaksi jual beli yang sudah dibahas di atas.
Setelah memahami rincian biaya notaris, langkah berikutnya adalah memastikan seluruh proses berjalan sesuai prosedur. Baca artikel due diligence properti untuk memastikan tidak ada risiko hukum yang terlewat sebelum tanda tangan AJB.
