BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) adalah pajak yang wajib dibayar oleh pembeli properti setiap kali terjadi peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Besarnya 5% dari NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak) dikurangi NPOPTKP. BPHTB harus dilunasi sebelum AJB ditandatangani — tanpa bukti pembayaran BPHTB, PPAT tidak bisa memproses akta jual beli.
Hampir setiap calon pembeli rumah pernah mendengar istilah BPHTB, tapi banyak yang tidak benar-benar memahami cara hitungnya — atau bahkan menganggapnya sebagai biaya notaris biasa. Padahal BPHTB adalah kewajiban pajak negara yang ditetapkan berdasarkan formula resmi dan tidak bisa dinegosiasi.
Artikel ini menjelaskan pengertian BPHTB, dasar hukumnya, cara menghitung dengan contoh nyata, siapa yang menanggung, dan apa yang terjadi jika tidak dibayar.
Apa Itu BPHTB dan Dasar Hukumnya?
BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) adalah pungutan atas setiap peralihan hak kepemilikan properti. Pemungutan ini dikenakan kepada pihak yang memperoleh hak — dalam transaksi jual beli, itu adalah pembeli.
BPHTB bukan hanya berlaku untuk jual beli. Berdasarkan Pasal 85 ayat (1) UU No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, BPHTB dikenakan pada berbagai bentuk peralihan hak: jual beli, hibah, waris, tukar menukar, lelang, dan pelepasan hak.
Sejak UU No. 28/2009, pengelolaan BPHTB dialihkan dari pemerintah pusat ke pemerintah daerah kabupaten/kota — sehingga besaran NPOPTKP (nilai tidak kena pajak) dan prosedur pembayarannya bisa berbeda antar daerah.
Di 2022, regulasi ini diperkuat melalui UU No. 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah yang menegaskan BPHTB sebagai pajak daerah kabupaten/kota.
Siapa yang Wajib Membayar BPHTB?
Dalam transaksi jual beli properti, ada dua pajak yang muncul dengan tanggungan berbeda:
– PPh Final 2,5% dari nilai transaksi — ditanggung penjual
– BPHTB 5% dari NPOP dikurangi NPOPTKP — ditanggung pembeli
Prinsipnya: penjual membayar pajak atas penghasilan yang diterima; pembeli membayar bea atas hak yang diperoleh.
Penting: PPAT dilarang menandatangani AJB sebelum ada bukti pembayaran BPHTB dari pembeli. Pelanggaran ini dikenakan sanksi administratif denda Rp10.000.000 per pelanggaran berdasarkan PP No. 35 Tahun 2023.
Formula dan Cara Menghitung BPHTB
Formula resmi:
BPHTB = 5% × (NPOP − NPOPTKP)
Keterangan:
– NPOP = Nilai Perolehan Objek Pajak, yaitu harga transaksi yang disepakati (atau NJOP jika harga transaksi lebih rendah dari NJOP)
– NPOPTKP = Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak — ditetapkan masing-masing pemerintah daerah
NPOPTKP untuk jual beli umumnya berkisar:
– DKI Jakarta: Rp80 juta
– Kota Bekasi: Rp60 juta
– Kota Tangerang / Tangerang Selatan: Rp60–80 juta (cek dengan Bapenda daerah masing-masing)
Simulasi Perhitungan BPHTB
Contoh 1: Beli rumah Rp500 juta di Kota Bekasi
– NPOP: Rp500.000.000
– NPOPTKP Kota Bekasi: Rp60.000.000
– BPHTB = 5% × (Rp500.000.000 − Rp60.000.000) = 5% × Rp440.000.000 = Rp22.000.000
Contoh 2: Beli rumah Rp1 miliar di DKI Jakarta
– NPOP: Rp1.000.000.000
– NPOPTKP DKI Jakarta: Rp80.000.000
– BPHTB = 5% × (Rp1.000.000.000 − Rp80.000.000) = 5% × Rp920.000.000 = Rp46.000.000
Contoh 3: Beli rumah subsidi Rp185 juta di Jabodetabek
– NPOP: Rp185.000.000
– NPOPTKP: Rp80.000.000
– BPHTB = 5% × (Rp185.000.000 − Rp80.000.000) = 5% × Rp105.000.000 = Rp5.250.000
Catatan: Jika harga transaksi lebih rendah dari NJOP, dasar pengenaan yang digunakan adalah NJOP — bukan harga transaksi.
Kapan dan Bagaimana BPHTB Dibayar?
BPHTB harus dilunasi paling lambat pada saat penandatanganan AJB. Dalam praktik, PPAT akan meminta bukti pembayaran BPHTB sebelum proses penandatanganan dimulai.
Cara pembayaran:
1. Hitung besaran BPHTB berdasarkan formula di atas
2. Isi SSPD BPHTB (Surat Setoran Pajak Daerah) — formulir resmi yang disediakan Bapenda setempat
3. Bayar melalui bank persepsi yang ditunjuk atau melalui portal e-BPHTB yang kini tersedia di banyak daerah termasuk DKI Jakarta
4. Serahkan bukti pembayaran kepada PPAT sebelum penandatanganan AJB
Dokumen yang perlu disiapkan untuk mengurus BPHTB:
– Fotokopi KTP pembeli dan penjual
– Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan
– Bukti bayar PBB 5 tahun terakhir
– Fotokopi sertifikat tanah atau AJB
– SSPD BPHTB yang sudah diisi
Untuk detail komponen biaya lain dalam transaksi properti, baca artikel biaya notaris jual beli rumah 2026 yang membahas seluruh komponen secara lengkap.
Apakah Ada Pembebasan atau Keringanan BPHTB?
Ya. Beberapa kondisi memungkinkan keringanan atau pembebasan BPHTB:
– Rumah subsidi FLPP: umumnya dibebaskan dari BPHTB karena termasuk dalam program pemerintah untuk MBR
– Warisan: NPOPTKP untuk waris lebih besar dari jual beli — umumnya Rp300 juta per ahli waris
– Hibah antar keluarga sedarah: NPOPTKP juga lebih besar, sekitar Rp300 juta
– Keringanan pemda tertentu: beberapa kabupaten/kota memberikan keringanan BPHTB untuk pembelian rumah pertama atau dalam rangka program tertentu — cek dengan Bapenda daerah masing-masing
Pertanyaan Umum tentang BPHTB
Apa itu BPHTB dan siapa yang membayarnya?
BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) adalah pajak daerah yang dikenakan kepada pihak yang memperoleh hak atas properti. Dalam transaksi jual beli, BPHTB ditanggung oleh pembeli — bukan penjual. Penjual menanggung PPh Final 2,5%. Besaran BPHTB adalah 5% dari NPOP dikurangi NPOPTKP yang ditetapkan pemerintah daerah setempat.
Berapa NPOPTKP untuk BPHTB di Bekasi dan Tangerang?
NPOPTKP ditetapkan oleh masing-masing pemerintah daerah dan bisa berbeda-beda. Untuk transaksi jual beli, Kota Bekasi menetapkan NPOPTKP sekitar Rp60 juta, sementara DKI Jakarta menetapkan Rp80 juta. Untuk Kota Tangerang dan Tangerang Selatan, berkisar Rp60–80 juta. Selalu konfirmasi nilai terkini langsung ke Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) setempat karena bisa diubah melalui peraturan daerah.
Apakah BPHTB bisa dibayar setelah AJB ditandatangani?
Tidak. BPHTB wajib dilunasi sebelum atau paling lambat pada saat penandatanganan AJB. PPAT dilarang menandatangani akta jual beli tanpa bukti pembayaran BPHTB dari pembeli. Jika dilanggar, PPAT dikenakan sanksi denda Rp7.500.000 per pelanggaran berdasarkan ketentuan UU No. 28 Tahun 2009.
Apakah rumah subsidi FLPP dikenakan BPHTB?
Rumah subsidi FLPP umumnya dibebaskan dari BPHTB karena termasuk dalam program pemerintah untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Pembebasan ini juga berlaku untuk PPN sehingga harga rumah subsidi yang tertera adalah harga final. Konfirmasi pembebasan ini dengan bank penyalur atau developer rekanan FLPP sebelum transaksi.
Apa yang terjadi jika BPHTB tidak dibayar?
Tanpa bukti pembayaran BPHTB, PPAT tidak akan memproses AJB — artinya kepemilikan properti tidak bisa berpindah secara legal. Selain itu, kantor BPN tidak akan menerima permohonan balik nama sertifikat tanpa bukti penyelesaian BPHTB. BPHTB yang tidak dibayar juga bisa dikenakan sanksi bunga dan denda administratif oleh pemerintah daerah.
Memahami BPHTB adalah bagian dari persiapan finansial membeli rumah. Untuk gambaran total biaya yang perlu disiapkan — termasuk PPh, honorarium PPAT, dan biaya balik nama — baca artikel biaya tambahan saat beli rumah secara lengkap.
