Properti Cipondoh menawarkan lokasi dekat Jakarta Barat dengan harga di bawah Ciledug, tetapi menyimpan catatan banjir yang harus diperiksa per lokasi. Kampung Candulan tercatat sebagai titik langganan banjir versi BPBD Kota Tangerang. Rumah layak huni umumnya Rp700 juta – Rp1,5 miliar di kecamatan seluas 17,91 km² ini.
Dipublikasikan 10 Agustus 2026 · Terakhir diperbarui 10 Agustus 2026
Cipondoh punya posisi yang secara logika seharusnya mahal: berbatasan dengan Jakarta Barat, dilalui jalur utama menuju Kembangan dan Puri, serta memiliki danau alami di tengah kota. Namun harganya konsisten berada di bawah Ciledug dan Larangan. Alasannya ada di bagian banjir.
Profil Kecamatan Cipondoh: 10 Kelurahan dan Bekas Rawa
Kecamatan Cipondoh adalah salah satu kecamatan di Kota Tangerang dengan luas sekitar 17,91 km² atau 1.791 hektare, terbagi menjadi 10 kelurahan. Estimasi penduduknya mencapai 231.127 jiwa pada pertengahan 2023 menurut Badan Pusat Statistik — menjadikannya salah satu kecamatan terpadat di Kota Tangerang.
Kampung Cipondoh yang asli dulu berukuran besar dan kemudian dipecah menjadi tiga kelurahan: Cipondoh, Cipondoh Indah, dan Cipondoh Makmur. Menurut Pemerintah Kota Tangerang, kawasan ini bertransformasi dari kawasan rawa menjadi kecamatan padat penduduk — dan riwayat sebagai daerah rawa inilah yang menjelaskan karakter drainase kawasan sampai hari ini.
Situ Cipondoh berada di wilayah Kecamatan Cipondoh dan Kecamatan Pinang, dengan luas total sekitar 170 hektare yang terdiri dari 50 hektare badan air dan 120 hektare daratan. Danau ini berfungsi ganda: objek wisata lokal sekaligus tampungan air bagi kawasan sekitarnya.
Apakah Cipondoh Rawan Banjir?
Ya, dan ini faktor terpenting sebelum membeli di sini.
Badan Penanggulangan Bencana Daerah (BPBD) Kota Tangerang per Februari 2024 mencatat delapan titik langganan banjir yang tersisa di kota ini — turun dari 39 titik, lalu 26 titik. Salah satunya berada di Cipondoh, yaitu Kampung Candulan.
Saat hujan ekstrem 7–10 Maret 2026, Cipondoh termasuk dalam 10 hingga 11 kecamatan yang terendam bersamaan di Kota Tangerang. Menurut laporan Pusdalops PB BPBD Kota Tangerang, ketinggian air di Kampung Candulan mencapai sekitar 70 sentimeter pada peristiwa tersebut.
Perlu dibaca secara berimbang: 70 sentimeter jauh lebih ringan dibanding Periuk, di mana Pemerintah Kota Tangerang melaporkan air di Perumahan Periuk Damai sempat mencapai sekitar 4 meter. Artinya Cipondoh berisiko, tetapi bukan yang terparah — dan risikonya sangat terkonsentrasi di titik tertentu, bukan merata satu kecamatan.
Konsekuensi praktisnya: dua rumah di Cipondoh dengan harga sama bisa punya nilai jual kembali yang jauh berbeda hanya karena posisi terhadap saluran air. Gunakan metode di panduan cara cek risiko banjir sebuah cluster sebelum menawar, dan ingat bahwa lokasi rawan banjir juga menurunkan nilai appraisal bank — salah satu penyebab pengajuan KPR ditolak.
Berapa Harga Properti Cipondoh 2026?
Rentang penawaran rumah layak huni di Cipondoh umumnya berada di Rp700 juta – Rp1,5 miliar per Juli 2026, sebanding dengan Karangtengah dan sedikit di bawah Ciledug serta Larangan.
Yang membentuk selisih harga di dalam kecamatan ini bukan luas bangunan, melainkan tiga hal: jarak ke titik banjir, akses jalan bisa dilalui mobil atau tidak, dan apakah berada di dalam perumahan terkelola atau kampung padat. Selisih antara dua rumah bertipe sama bisa mencapai ratusan juta hanya karena faktor ini.
Angka di atas adalah harga penawaran, bukan harga transaksi — harga riil umumnya turun 5–15% setelah negosiasi. Perbandingan lengkap seluruh kecamatan ada di panduan beli rumah Kota Tangerang per kecamatan.
Akses Cipondoh ke Jakarta
Cipondoh berbatasan langsung dengan wilayah Jakarta Barat, dan inilah daya tarik utamanya. Jalan Raya Cipondoh menghubungkan kawasan ini ke arah Kembangan dan Puri Indah, sementara akses ke Tol Jakarta–Merak tersedia lewat sisi utara kecamatan.
Namun Cipondoh tidak memiliki stasiun KRL di dalam wilayahnya. Stasiun terdekat di jalur Lin Tangerang berada di Batuceper dan Poris, sehingga penghuni membutuhkan moda tambahan untuk mencapainya. Bagi pengguna kereta harian, Batuceper tetap pilihan yang lebih efisien.
Siapa yang Cocok Membeli di Cipondoh?
1. Pekerja di Jakarta Barat — Kembangan, Puri, dan Daan Mogot terjangkau tanpa melintasi pusat kota.
2. Pembeli yang mengandalkan kendaraan pribadi, bukan KRL.
3. Keluarga dengan anggaran Rp700 juta – Rp1,2 miliar yang ingin tetap berada di dalam Kota Tangerang.
Yang sebaiknya berhati-hati: pembeli yang tidak punya waktu memeriksa riwayat banjir per lokasi, dan pengguna KRL harian. Untuk kedua profil ini, Batuceper atau Karangtengah lebih aman. Verifikasi sertifikat lewat aplikasi Sentuh Tanahku milik BPN sebelum transaksi.
Pertanyaan Umum tentang Properti Cipondoh
Apakah Cipondoh rawan banjir?
Ya, tetapi terkonsentrasi di titik tertentu. BPBD Kota Tangerang per Februari 2024 mencatat delapan titik langganan banjir yang tersisa di kota ini, dan salah satunya berada di Cipondoh yaitu Kampung Candulan. Saat hujan ekstrem 7–10 Maret 2026, ketinggian air di Kampung Candulan mencapai sekitar 70 sentimeter — jauh lebih ringan dibanding Periuk yang sempat mencapai sekitar 4 meter. Risiko perlu dinilai per perumahan, bukan per kecamatan.
Berapa harga rumah di Cipondoh 2026?
Rentang penawaran rumah layak huni di Cipondoh umumnya Rp700 juta – Rp1,5 miliar per Juli 2026, sebanding dengan Karangtengah dan sedikit di bawah Ciledug serta Larangan. Selisih harga di dalam kecamatan lebih ditentukan oleh jarak ke titik banjir, akses jalan bisa dilalui mobil atau tidak, dan status perumahan terkelola — bukan oleh luas bangunan. Angka tersebut harga penawaran, bukan transaksi.
Ada berapa kelurahan di Kecamatan Cipondoh?
Ada 10 kelurahan di Kecamatan Cipondoh, Kota Tangerang. Kampung Cipondoh yang asli dulu berukuran besar dan kemudian dipecah menjadi tiga kelurahan, yaitu Cipondoh, Cipondoh Indah, dan Cipondoh Makmur. Luas kecamatan sekitar 17,91 km² dengan estimasi penduduk 231.127 jiwa pada pertengahan 2023 menurut Badan Pusat Statistik.
Situ Cipondoh luasnya berapa dan ada di mana?
Situ Cipondoh berada di wilayah Kecamatan Cipondoh dan Kecamatan Pinang, Kota Tangerang, dengan luas total sekitar 170 hektare yang terdiri dari 50 hektare badan air dan 120 hektare daratan. Danau alami ini berfungsi sebagai objek wisata lokal sekaligus tampungan air bagi kawasan sekitarnya.
Apakah ada stasiun KRL di Cipondoh?
Tidak ada. Kecamatan Cipondoh tidak memiliki stasiun KRL di dalam wilayahnya. Stasiun terdekat di jalur Lin Tangerang rute Duri–Tangerang berada di Batuceper dan Poris, sehingga penghuni memerlukan moda tambahan untuk mencapainya. Bagi pengguna kereta harian, tinggal di Batuceper lebih efisien dibanding Cipondoh.
