PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) adalah dokumen perjanjian awal antara penjual dan pembeli properti sebelum transaksi resmi terjadi. AJB (Akta Jual Beli) adalah akta otentik yang dibuat di hadapan PPAT dan menjadi bukti sah perpindahan hak kepemilikan properti. Keduanya wajib dipahami sebelum membeli rumah — salah langkah di sini bisa berujung sengketa.

Saat membeli rumah, terutama properti inden atau KPR, dua dokumen ini pasti akan Anda hadapi. Banyak calon pembeli tidak tahu bahwa PPJB dan AJB memiliki kekuatan hukum yang berbeda — dan perbedaan itu berdampak nyata pada keamanan kepemilikan Anda.

Artikel ini menjelaskan secara lengkap apa itu PPJB dan AJB, kapan masing-masing digunakan, berapa biayanya, dan apa yang harus diperhatikan agar Anda tidak dirugikan.

Apa Itu PPJB dan Apa Fungsinya?

PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) adalah kesepakatan tertulis antara penjual dan calon pembeli properti yang bersifat mengikat secara perdata, namun belum memindahkan hak kepemilikan secara resmi.

Dokumen ini dibuat ketika transaksi belum bisa dilanjutkan ke tahap AJB karena beberapa alasan:

– Properti masih dalam tahap pembangunan (inden)
– Pembeli belum melunasi seluruh harga (cicilan DP atau KPR dalam proses)
– Sertifikat tanah masih dalam proses pengurusan
– Pengajuan KPR ke bank belum selesai disetujui

Fungsi utama PPJB bagi pembeli: menjamin bahwa properti yang diincar tidak dijual ke pihak lain selama masa perjanjian berlangsung. Fungsi utama PPJB bagi penjual: mengikat komitmen pembeli untuk memenuhi kewajiban pembayaran sesuai ketentuan yang disepakati.

Berdasarkan PP No. 12 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman, PPJB untuk rumah tapak atau rumah deret baru boleh ditandatangani setelah developer memenuhi sejumlah syarat: kepastian status hak atas tanah dibuktikan sertifikat atas nama developer, tersedianya Persetujuan Bangunan Gedung (PBG), prasarana dasar tersedia, dan keterbangunan fisik minimal 20 persen dari total unit yang direncanakan.

Ketentuan ini penting diketahui pembeli: jika developer meminta tanda tangan PPJB sebelum syarat-syarat tersebut terpenuhi, itu merupakan pelanggaran regulasi.

Apa Itu AJB dan Mengapa Lebih Kuat Secara Hukum?

AJB (Akta Jual Beli) adalah akta otentik yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagai bukti sah bahwa transaksi jual beli properti telah terjadi dan hak kepemilikan berpindah dari penjual ke pembeli.

Berbeda dengan PPJB, AJB memiliki kekuatan hukum publik — artinya berlaku mengikat tidak hanya terhadap pihak yang membuat perjanjian, tapi juga terhadap pihak ketiga. AJB menjadi dasar untuk pengurusan balik nama sertifikat di kantor BPN (Badan Pertanahan Nasional).

Dasar hukum pembuatan AJB ada pada Pasal 2 ayat (1) PP No. 37 Tahun 1998 tentang Jabatan PPAT, yang menegaskan bahwa PPAT bertugas membuat akta sebagai bukti perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah, yang akan menjadi dasar pendaftaran perubahan data pertanahan.

AJB hanya bisa dibuat oleh PPAT, bukan notaris biasa — kecuali notaris yang bersangkutan juga menjabat sebagai PPAT. AJB baru bisa ditandatangani apabila seluruh kewajiban telah terpenuhi:

– Harga properti telah dilunasi penuh
– Sertifikat tanah sudah atas nama penjual dan tidak dalam sengketa
– Pajak terkait (PPh penjual dan BPHTB pembeli) telah dibayar
– Tidak ada tanggungan atau hak tanggungan yang belum diselesaikan

Tabel Perbandingan PPJB dan AJB

Berapa Biaya Membuat PPJB dan AJB?

Biaya PPJB di notaris umumnya berkisar 0,25%–1% dari nilai transaksi properti, mengacu pada UU No. 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris. Contoh: untuk properti seharga Rp800 juta, biaya notaris PPJB berkisar Rp2.000.000 – Rp8.000.000.

Biaya AJB di PPAT diatur dalam Peraturan Menteri ATR/BPN No. 33 Tahun 2021: tidak boleh melebihi 1% dari harga transaksi yang tercantum dalam akta, sudah termasuk honorarium saksi. Untuk transaksi di atas Rp2,5 miliar, biaya maksimal adalah 0,25% dari nilai transaksi.

Selain biaya PPAT, pembeli juga perlu menyiapkan komponen biaya lain saat proses AJB:

– BPHTB: 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi NPOPTKP yang ditetapkan pemerintah daerah — ditanggung pembeli
– PPh Final: 2,5% dari nilai transaksi — ditanggung penjual
– Biaya balik nama BPN dan biaya administrasi lainnya

Untuk rincian lengkap seluruh komponen biaya, baca artikel kami tentang biaya tambahan beli rumah.

Urutan Proses: Dari PPJB ke AJB

PPJB dan AJB bukan dokumen yang saling menggantikan — melainkan dua tahapan berbeda dalam satu proses jual beli:

1. Negosiasi & sepakat harga — calon pembeli dan penjual menyetujui harga dan ketentuan transaksi
2. Penandatanganan PPJB — biasanya bersamaan dengan pembayaran uang muka (DP); properti terikat, tidak bisa dijual ke pihak lain
3. Proses KPR atau pelunasan — pembeli mengajukan KPR ke bank atau melakukan pembayaran bertahap
4. Penandatanganan AJB — dilakukan setelah harga lunas, pajak dibayar, dan sertifikat siap; hak kepemilikan resmi berpindah
5. Balik nama sertifikat di BPN — menggunakan AJB sebagai dokumen dasar; proses wajib diajukan dalam 7 hari kerja setelah AJB ditandatangani

Jika membeli properti inden melalui KPR, proses PPJB biasanya terjadi di awal — bahkan sebelum rumah selesai dibangun. AJB baru bisa dilaksanakan setelah bangunan selesai dan sertifikat pecah telah terbit. Pelajari lebih lanjut di artikel perbedaan rumah inden dan ready stock.

Risiko PPJB Tanpa Notaris dan Tanpa AJB

PPJB tanpa notaris: PPJB secara hukum tidak wajib dibuat di hadapan notaris. Namun PPJB bawah tangan (hanya ditandatangani kedua pihak tanpa notaris) sangat rentan disangkal, sulit dijadikan bukti jika terjadi sengketa, dan tidak memiliki tanggal yang pasti secara hukum. Selalu pastikan PPJB disahkan notaris.

Membeli properti hanya berbekal PPJB tanpa kelanjutan ke AJB: Beberapa kasus sengketa terjadi karena pembeli merasa aman dengan PPJB, padahal hak kepemilikan belum berpindah. Penjual yang tidak beritikad baik bisa menjual properti yang sama ke pihak lain, dan tanpa AJB, pembeli pertama tidak memiliki bukti kepemilikan yang kuat.

Pembuatan AJB sebelum bayar pajak: PPAT yang profesional tidak akan memproses AJB sebelum bukti pembayaran BPHTB dan PPh dilampirkan. Jika ada PPAT yang memperbolehkan AJB tanpa bukti pajak, ini tidak sesuai prosedur.

Sebelum menandatangani PPJB, pastikan Anda sudah membaca checklist sebelum tanda tangan PPJB agar tidak ada poin penting yang terlewat.

Untuk melengkapi pemahaman legalitas properti Anda, baca juga artikel perbedaan SHM dan HGB agar Anda memahami status sertifikat yang akan diterima setelah proses AJB selesai.